こんにちは！
シニアライフを探求するシニアブログのチム（@tikao2440)です。(^▽^)
前回の記事で自宅を売却した時の概算価格を取得できたので、価格を入力して簡単にその売却費用を算出できるシミュレーションを探して検索したところエクセルによる簡単なシミュレーションができる記事がありましたのでご紹介します。
売却金額の算出は前回の記事になります。
自宅売却時の譲渡所得
自宅の売却額と譲渡所得は違います。
譲渡所得とは、売却額から購入（取得）費用及び売却に要した（譲渡）費用を差し引いたものです。
譲渡所得 ＝ 売却額 － 取得費 － 譲渡費用
建物は取得費用から毎年償却して0円になります。木造建築の耐用年数は22年になりますので税務上は22年で価値が消滅します。実際住み続けられる耐用年数は頻繁にメンテナンスを行うことで長く住み続けられますので、40、50年の木造建築は彼方こちらに存在します。
取得費 ＝ 土地購入額 ＋ (建物購入額 － 減価償却費)
新築に建て替える場合、既存の解体費用が発生しますが取得費用に加算できるのでしょうか、
調べてみます。
(1) 土地や建物を購入（贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。）したときに納めた登録免許税（登記費用も含みます。）、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
なお、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。
(2) 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
(3) 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
(4) 土地の取得に際して支払った土地の測量費
(5) 所有権などを確保するために要した訴訟費用
これは、例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のことをいいます。
なお、相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。
(6) 建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
(7) 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
(8) 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金
出典：国税庁
譲渡費用・諸経費
(1) 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
(2) 印紙税で売主が負担したもの
(3) 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
(4) 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
(5) 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。
(6) 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
出典：国税庁
売却時の手取りシミュレーション
Excelのシミュレーションを提供している「千葉市中央区不動産鑑定事務所グロープロフィット」の記事になります。
まとめ
本格的に売却行為を行うまでもなく、とりあえずある程度概算を押さえておきたいという人のためにお役に立てるシミュレーションではないかと思います。 入力方法で疑問点があれば、その使い方も詳しく説明してありますのでトライしてみて下さい。
